特殊地皮是指军事设施、涉表、宗教、监教、坟场、陵寝及其他天然；で忍厥庥么Φ姆桥┮涤玫。

一、估价难点及突破点

一是价致反源不明确，收益不明显或者收益难以界定；

二是市场幼或没有，没有类似性的地皮，导致市场价值难以判断；

三是开发建设方式、大局特殊，没有行业尺度，成本难以估算。

对特殊地皮的评估，需寻找与通常地皮在估价上的共同点：

一是根基价致反源一样，都是满足场地（空间）的需要；

二是根基成本组成类似，地皮自身的价值、开发用度（人力、资金、物料）都差距不大；

三是根基的价值影响成分，如区位、交通前提、地皮天然前提、周边环境、规划、基础设施、权势及限度。

二、估价沉点

一是用处，由于用处决定收益，收益决定价值，价值越大，地皮收益越高；

二是可代替性，其可代替性越幼，竞争越幼，地皮价值越高；

三是开起事度，成本决定根基地价，成本越高，根基地价越大，但它不是无限大的；

四是影响成分，在均匀水平上，影响越正向，地皮价值越高。

三、分歧估价类型重点

1、划拨用地

划拨用地是指无偿以行政指令方式配置给行政治业单元、国企等的地皮。在涉及到审计记账、国企刷新作价、转为出让有偿性质、敌灾收购等情况时，就必要进行地皮评估。这一类地皮存在特殊性，在于权势和市场的限度。

权势限度在于：划拨用地通常不公开让渡，让渡必要当局审批；且不能进行再开发，只能依照当局划定的方式使用；同时划拨用地没有明确的年期限度，当局可能随时收回，公益性大于财富性。

市场限度在于：划拨用地不进行公开让渡，不足通明性，与出让地皮市场没有互动和衔接。在划拨用地评估时，要把稳，划拨用地价值水平总体上要比正常市场出让价值低；评估时，沉点在参数、指标简直定、判断，企业、居住类注沉收益，公益性用地偏差于成本。

划拨用地在选择收益法进行评估时要把稳：租金及收益比通常市场价值低，还原率较之通常用地高一些，重要是预期不明确，风险较大，必要调查市场方面的成分；使用成本法评估时，地皮开发利润率比通常市场要低，地皮增值率也比通常市场要低；使用渣滓法时，不动产价值、利润率比通常不动产要低。

2、集体地皮

集体地皮是指农夫集体所有的地皮，蕴含建设用地和农用地。如：集体企业用地、宅基地、农用地。集体地皮市场受权势和市场限度，存在有价无市的景象，价值水平总体上要比国有正常市场低。

集体地皮在选择收益法进行评估时必要把稳，租金及收益比国有地皮市场低，且地皮还原率比国有地皮高；

选用成本法进行评估时必要把稳，地皮开发利润率和地皮增值率比国有地皮市场低；

选用渣滓法进行评估时必要把稳，其不动产的价值、利润率等要比国有地皮上不动产的价值低；

选用市场法评估时必要把稳可比案例的可用性和隐形性。

3、交通场站用地

交通场站用地是以用处特点定名的地类，如车站，停车场等，其特殊性在于市场较幼，收入低，且投入成本高，以公用、公益使用主张为主。价值水平总体上要比地上价值低，公益水平越高市场价越低，且类型分歧，价值也会存在很大的差距。

交通场站用地在使用收益法评估时必要把稳，租金及收益起源于显化收益、隐形收益及公益效益，但公益效益简直定是难点，同时因预期收益低且不成预期，使得地皮还原利率高；

选取成本法进行评估时必要把稳，地皮开发利润率较低，能够在通常利润率的基础上建改，同时由于用处改进提升价值空间相对较幼，所以使得地皮增值率比通常情况要低；

选取渣滓法进行评估时必要把稳，不动产的价值由于使用性质原因要比地上不动产的价值低，利润率也由于预期收益低而导致其比通常不动产开发的预期收益低；

另表市场法选用依赖地皮市场发育情况，在地皮市场发育不美满或不成熟区域，因公开市场买卖案例较少，难以选取市场法进行评估。

特殊用地可开产生收益性物业的，宜选取如果开发法，不成开产生收益性物业的，应以成本法为主，其他3种常用评估步骤凭据估价对象的具体情况有前提选用，作辅助性利用对评估了局进行检验。